Il condominio, al quale il legislatore ha dedicato gli artt. 1117 c.c. e ss., è una particolare forma di comunione la cui peculiarità consiste nella coesistenza tra parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.
Tale contesto di convivenza ravvicinata e forzata rappresenta una delle principali fonti di litigiosità dalla quale spesso si originano lunghi e dispendiosi contenziosi giudiziari.
Tra le tante vicende condominiali che spesso danno luogo a una lite non fanno eccezione quelle relative alla manutenzione dei balconi e dei sottobalconi.
Come si dividono le spese di manutenzione dei balconi? Costituiscono proprietà esclusiva o comune?
Per poter rispondere a tali quesiti occorre distinguere tra:
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balconi c.d. aggettanti i quali sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare dal quale derivano, consentono la “veduta” con un affaccio sospeso in aria e sono composti da vari elementi strutturali come il piano di calpestio, lo “stangone”, il frontalino, la soletta o sottobalcone, la ringhiera o il parapetto;
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balconi c.d. incassati i quali rimangono all’interno della facciata dell’edificio, non sporgono al di fuori della linea perimetrale e non protendono autonomamente nel vuoto.
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Con la loro progettazione, gli architetti cercano di complicare la vita ad amministratori, condòmini e avvocati!
La prima tipologia di balcone, anche secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n° 13509/2012, rientra nella categoria dei beni di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento non potendo essere considerato parte comune in mancanza di una funzione di sostegno e/o di copertura all’edificio da cui protende.
Conseguentemente, poiché è esclusa la comproprietà condominiale, le opere di manutenzione dei balconi aggettanti sono, in linea generale, poste a carico del corrispondente proprietario e non all’intero condominio.
Ciò opera anche in riferimento al sottobalcone che, è bene ricordare, altro non è che la parte inferiore di un balcone aggettante che funge da copertura di quello sottostante e costituisce parte non visibile per il proprietario dell’appartamento dal quale protende.
Le spese per la manutenzione del balcone e del sottobalcone sono sempre poste a carico del proprietario dell’immobile?
Una eccezione alla regola generale precedentemente esposta è rappresentata dalla presenza di parti del balcone aventi una funzione estetica e decorativa.
In tali casi particolari le spese di manutenzione del parapetto, del cornicione, dei frontalini e del sottobalcone in quanto elementi di decoro architettonico con finalità di abbellimento della facciata e di accrescimento del pregio dell’intero immobile, devono essere ripartite tra tutti i condomini.
Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n° 1990/2016 secondo cui “In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”. (Tra le altre C.Cass. Sez. II, s. 10209/2015).
E la ripartizione delle spese di un balcone incassato?
Diversamente, nel caso del balcone incassato poiché inserito nel prospetto e facente dell’intera struttura è necessario operare una ulteriore distinzione a seconda della parte del balcone che necessità di manutenzione.
A tal riguardo, le spese di rifacimento del parapetto o del frontalino poiché costituiscono parte integrante della facciata condominiale sono poste a carico di tutti i condomini in base all’art. 1123. c.c..
Invero, le spese relative al sottobalcone devono essere ripartite tra il proprietario del piano di sopra che provvederà a ripristinare il piano di calpestio e il proprietario del piano sottostante il quale si occuperà della manutenzione del solaio, proprio perché il balcone incassato è al pari sostegno del piano superiore e copertura di quello inferiore e ricadente, pertanto, nella disciplina di cui all’art. 1125 c.c..
